Remembrement et division de terrain
(division parcellaire)

Remembrement ou division d’un terrain avant sa revente : une bonne option ?

Remembrer un terrain signifie regrouper plusieurs terres afin d’en faire un seul et même terrain plus grand. Cette option peut être particulièrement bénéfique pour les propriétaires agricoles de plusieurs petites terres souhaitant rendre leur bien exploitable dans le but de l’optimiser. Au contraire, la division de terrain consiste à séparer un grand terrain pour en faire diverses petites parcelles. Cette alternative se présente comme particulièrement judicieuse dans le cadre d’une revente à un promoteur immobilier dans le but d’y faire construire un lotissement.

Selon le type de terre, les deux possibilités peuvent s’avérer très rentables pour les propriétaires qui souhaitent revendre leur terrain. Le démembrement est une option particulièrement avantageuse pour les terrains agricoles, car il permet d’améliorer les conditions d’exploitation des propriétés rurales. L’objectif principal ici, est de valoriser l’exploitation agricole en optimisant par le biais du remembrement.

La division de terrain apportera davantage de bénéfices pour des propriétaires fonciers, qui seront en mesure de revendre plusieurs petites parcelles à des promoteurs immobiliers, par exemple. De plus, de nombreux particuliers se ruent aujourd’hui sur les terrains en zone rurale, du fait de l’augmentation du prix de l’immobilier.

Mon bien immobilier peut-il être démembré ou remembré ?

Tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’un démembrement ou d’un remembrement. Le démembrement s’avère d’ailleurs souvent demandé dans le cadre d’un héritage afin d’éviter les frais de succession. Par ailleurs, le démembrement est entièrement légal et confère de nombreux avantages fiscaux. En somme, il s’agit de séparer les trois pouvoirs du droit à la propriété : l’usus, le fructus et l’abusus. Ces pouvoirs sont par la suite scindés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

La mise en place du démembrement d’un bien immobilier nécessite d’établir une convention de démembrement écrite, précisant la durée du démembrement ainsi que les frais et les travaux à charge du nu-propriétaire. La période du démembrement se fixe selon deux modèles :

• l’usufruit viager
• l’usufruit temporaire

Un démembrement peut donc être limité dans le temps par un délai précis ou bien prendre fin suite au décès de l’usufruitier. Une fois le démembrement fini, le nu-propriétaire devient alors l’unique propriétaire du bien, sans que cela ne l’impact d’un point de vue fiscal.

Les avantages du démembrement d’un terrain

Le démembrement permet, dans un premier temps, de minimiser les droits de succession. Pour cette raison, lors de l’héritage d’un terrain ou d’un bien immobilier, il convient parfois mieux de faire appel au démembrement avant le décès du propriétaire. Ainsi, les droits de donation sur la propriété sont réduits, permettant au nu-propriétaire de bénéficier d’un droit de donation variable en fonction de l’âge du propriétaire donateur.

Par ailleurs, le démembrement permet également au propriétaire de réduire considérablement ses impôts fonciers. Dans le cas d’un logement en location, l’usufruitier peut se voir exonéré des impôts sur les revenus locatifs de ses biens immobiliers. Autrement dit, dans le cadre d’un démembrement, le propriétaire peut être exempté de payer l’Impôt Sur la Fortune induit par les revenus locatifs qu’il perçoit.

Le remembrement foncier : fonctionnement et avantages

Le remembrement foncier permet de regrouper des parcelles agricoles de faible superficie afin d’en faire un terrain davantage exploitable. Tout propriétaire agriculteur peut solliciter le remembrement de son terrain. Il suffit simplement d’adresser une demande à la préfecture, qui convoque, par la suite, une Commission Communale d’Aménagement Foncier (CCAF) afin de déterminer le périmètre du dispositif ainsi que le mode d’aménagement.

À terme, le remembrement apparaît comme une solution pour la réduction des coûts d’une exploitation. Ainsi, il peut réduire le temps de travail des agriculteurs, par le biais du regroupement de plusieurs parcelles agricoles. Un plus gros terrain peut permettre de travailler sur une plus grosse surface, d’investir dans des machines plus récentes et ainsi gagner en performance et en qualité pour les produits récoltés.

De plus, le remembrement foncier permet de servir à la sauvegarde de l’environnement, en facilitant l’acquisition de terres privées à des fins publiques. De ce fait, certaines routes d’accès peuvent être réaménagées en exploitations agricoles.

Démolition d’un immeuble : de nombreux frais en fonction de la situation

Il n’est pas toujours aisé de tomber sur un terrain nu constructible. Diverses solutions existent cependant, notamment l’achat d’un terrain abritant déjà un bâtiment. Dans ces conditions, la question de la démolition peut entrer en jeu. Quel peuvent être les frais liés à la démolition d’un immeuble ?

En règle générale, la démolition d’un immeuble coûte approximativement entre 30 000 et 80 000 euros. Le tarif dépend bien évidemment de nombreux critères :

• taille du bâtiment
• emplacement
• propreté sanitaire
• matériaux nécessaires pour la démolition

Beaucoup d’autres critères doivent être pris en compte, voilà pourquoi il paraît plus judicieux de se tourner directement vers une société spécialisée dans la démolition. Les professionnels avisés en la matière sont plus à même de fournir des devis précis et concrets.

Diviser un terrain foncier : définition et méthodologie

La division foncière définit la séparation faite par le propriétaire de sa parcelle cadastrale afin d’en céder une partie. Pour procéder à la division d’un terrain, sa part constructible doit faire au minimum deux fois la dimension minimale pour construire. Autrement dit, pour diviser un terrain et en céder une partie, il faut que la parcelle puisse être exploitée par l’acheteur.

Différentes étapes encadrent la division d’un terrain foncier :

• l’obtention du certificat d’urbanisme opérationnel → ce document contient des informations importantes relatives à la division foncière
• le bornage du terrain → toute division de terrain se doit de passer par l’intervention d’un géomètre établissant les dimensions exactes du terrain
• la déclaration préalable de division → la procédure s’effectue directement en mairie, il s’agit en quelques sortes d’un permis de construction ou d’aménagement.

À noter que les déclarations ne sont pas les mêmes s’il s’agit de divisions multiples ou d’une division parcellaire pour la construction d’un lotissement.

Regrouper les terrains des voisins dans le cadre d’une vente à un promoteur immobilier

Le remembrement des terrains entre voisins peut permettre d’augmenter la superficie totale pour la réalisation d’un projet davantage rentable. En règle général, les promoteurs immobiliers sont à l’initiative de ce mouvement et font le nécessaire pour aller à la rencontre de tous les voisins dans une optique de négociation.

Plusieurs parcelles sont assemblées afin de n’en former qu’une pour pouvoir accueillir un projet de plus grande envergure. D’autre part, les promoteurs immobiliers proposent des prix très intéressants pour le rachat des terrains, parfois bien au-dessus de ce qu’un acheteur particulier pourrait soumettre.

Ainsi, le remembrement de plusieurs terrains voisins commence par des discussions groupées qui permettent d’établir les principales négociations entre le promoteur immobilier et les propriétaires. Il s’agit, de ce fait, d’une étape essentielle du projet immobilier, qui peut parfois dériver jusqu’au procès en cas de non-entente entre les parties.

Regrouper plusieurs terrains voisins dans le but de vendre à un promoteur immobilier peut induire un avantage financier majeur. Un promoteur immobilier sera en effet davantage preneur d’un grand espace, que de plusieurs petites parcelles difficilement exploitables en termes de projet.