Tout type de bien immobilier peut faire l’objet d’un démembrement, qui donnera suite à un remembrement. Souvent sollicité pour éviter les frais de succession, le démembrement est un dispositif légal conférant de nombreux avantages, et notamment fiscaux.
Qu’est-ce que le démembrement de bien immobilier ?
Démembrer un terrain est une procédure légale qui consiste en la séparation de la pleine propriété d’un bien immobilier. L’article 543 du Code Civil stipule qu’une personne peut avoir sur un bien : un droit de propriété, un droit de jouissance, ou uniquement des services fonciers à prétendre. De plus, l’article 578 du Code Civil expose qu’une personne peut avoir le droit de jouir de biens dont une autre a la propriété. C’est sur les dispositions de ces articles que se base le démembrement : les pouvoirs liés à la propriété d’un bien immobilier peuvent être partagés.
En droit, la propriété d’un bien se compose de l’usus, du fructus et de l’abusus. Un démembrement de bien immobilier implique alors de scinder ces pouvoirs entre le nu-propriétaire, d’une part, et l’usufruitier d’autre part.
Quels sont les droits du nu-propriétaire et de l’usufruitier lors d’un démembrement de bien immobilier ?
Des droits sont conférés au nu-propriétaire et à l’usufruitier lors d’un démembrement. Le nu-propriétaire conserve l’abusus du bien concerné, c’est-à-dire qu’il a le droit de disposer du bien, sans pour autant pouvoir exercer un droit d’occupation dessus. L’usufruitier, quant à lui, récupère l’usus et le fructus du bien. Il a donc le droit d’utiliser le bien, et d’en percevoir les rentes pendant le délai fixé par la convention. À ce titre, l’usufruitier perçoit les revenus locatifs liés au bien démembré, et finance l’intégralité des impôts et charges qui y sont liés.
Les personnes engagées par la convention de démembrement ne sont pas en indivision. L’indivision suppose effectivement un partage de la propriété entre plusieurs individus, tandis que le démembrement consiste à dissocier les attributs d’une propriété. Cela signifie principalement qu’en cas de vente, celle-ci devra être opérée d’un commun accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Quelle est la durée d’un démembrement de terrain ?
La mise en place d’un tel dispositif légal suppose l’établissement d’une convention de démembrement écrite, précisant entre autres la durée du démembrement, ainsi que les frais (notamment la taxe foncière) et travaux à la charge du nu-propriétaire.
La période de démembrement peut être fixée selon deux modèles, l’usufruit viager, et l’usufruit temporaire :
- l’usufruit viager constitue la plupart des conventions de démembrement, et consiste à recourir au barème fiscal de l’administration. Il définit la durée du démembrement de la date de signature jusqu’au décès de l’usufruitier.
- concernant l’usufruit temporaire, il signifie que le démembrement est régi par période de dix ans, sans fractionnement possible.
Le démembrement peut alors être limité dans le temps par un délai indiqué dans la convention, ou par le décès de l’usufruitier. Quoi qu’il en soit, à la fin du démembrement, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien, sans aucun impact fiscal. C’est à ce moment qu’intervient le remembrement du bien immobilier, car tous les pouvoirs liés à sa possession sont à nouveau détenus par une seule personne. Ainsi, de la même façon que tout bien immobilier peut être concerné par le démembrement, chaque terrain peut être touché par le remembrement.
Les avantages liés au démembrement d’un terrain
Véritable outil de minimisation des droits de succession, le démembrement immobilier confère des avantages fiscaux ; c’est pourquoi il est souvent sollicité avant le décès du propriétaire du terrain.
Le démembrement immobilier, un outil juridique très utilisé pour les transmissions de biens
Quel que soit le type d’usufruit choisi dans la convention, viager ou temporaire, les droits de donation sur la propriété sont réduits. En effet, ils sont calculés sur la valeur de la seule nue-propriété, qui relève elle-même de l’âge du donateur. Par exemple, si le donateur est âgé de 51 ans ou moins, le prix de la nue-propriété sera estimé à 40% du prix du bien ; s’il a entre 81 et 90 ans, ce pourcentage grimpe à 80%.
Comme évoqué précédemment, lors du remembrement, aucun impact fiscal n’intervient pour le nouveau propriétaire du bien immobilier, ou pour le nu-propriétaire récupérant la pleine propriété de son bien.
Limiter ses impôts grâce à l’éclatement juridique des pouvoirs liés à la propriété
Le démembrement permet au propriétaire d’un bien de réduire les impôts auxquels il devrait normalement être tenu. En effet, si le bien est en location, l’usufruitier jouit de ces revenus, et c’est donc lui qui se doit de payer l’Impôt Sur la Fortune attenant aux revenus locatifs du bien dont il jouit. Ce processus permet au propriétaire de retirer la valeur de l’usufruit de son assiette imposable par l’ISF. Le propriétaire du bien se voit donc exonéré d’impôts sur les revenus locatifs de son bien immobilier.
