Le mot “foncier” est souvent entendu lorsque sont évoqués des sujets tels que l’immobilier, la propriété, ou encore l’imposition. Cependant, il se révèle être aussi complexe et il peut être parfois difficile d’en saisir le sens complet. Il est pourtant important d’être familiarisé avec ce concept, notamment lorsque quelqu’un se retrouve propriétaire et encore plus quand ce même propriétaire souhaite procéder à la division de son terrain foncier. De même, il est primordial de comprendre la procédure de division d’une terre foncière afin de pouvoir bien en anticiper toutes les étapes. Quelle est donc la définition d’un terrain foncier et quelle est la méthodologie à suivre lors de sa division ?
Qu’est-ce qu’un terrain foncier ?
Le terme « terrain foncier » désigne tout ce qui se rapporte aux terres constructibles ou non dans le domaine de la propriété et de l’exploitation. C’est une parcelle de terre cadastrale ; c’est-à-dire une “portion de terrain d’étendue variable et d’un seul tenant situé dans un même lieu qui présente une même nature de culture ou une même affectation et appartient à un même propriétaire”. Celui-ci peut être un particulier, un professionnel, un exploitant agricole, une collectivité ou l’État lui-même. C’est pourquoi, un terrain foncier appartient au domaine du droit à la propriété.
Par ailleurs, toute terre foncière est enregistrée et inscrite dans le plan cadastral de la ville où le terrain se situe. Ce plan est un document représentant géographiquement tous les terrains de la commune en respectant leurs dimensions, leurs positionnements, le nom des rues et est rédigé par un géomètre. De même, chaque terrain foncier fait l’objet d’un procès-verbal de bornage. Ces deux documents sont utilisés lors de la venue d’un géomètre durant le processus de division du terrain.
Comment se déroule la division d’un terrain foncier ?
Avant d’aborder plus en détail le sujet de la division d’un terrain foncier, il y a quelques précisions à faire à propos des terrains puisqu’il s’agit ici du droit à l’urbanisme. Toute parcelle cadastrale représente une “unité foncière”. Cette unité peut faire l’objet d’une division classique si le propriétaire souhaite en céder une partie. Cependant, si un propriétaire détient plusieurs parcelles cadastrales contiguës, même acquises par différents actes indépendants à plusieurs années d’intervalle, leur globalité constitue elle aussi une “unité foncière”.
De ce fait, même si à l’origine la cession d’une de ces terres n’aurait pas nécessité de division, le fait de représenter une unité foncière en entraîne de facto une. Dans certains cas, la division devra faire l’objet d’une demande d’autorisation administrative, rallongeant et complexifiant la procédure. Pour plus d’informations à ce sujet, il faut se rapprocher d’un avocat spécialisé ou consulter directement le Code de l’urbanisme. Par ailleurs, pour qu’un terrain foncier puisse être divisé, il faut que sa part constructible fasse au minimum deux fois la dimension minimale requise pour construire. Cette dimension minimale dépend de l’emplacement du terrain, et peut varier d’une municipalité à l’autre, selon le PLU ou la Carte communale.
Étape 1 : Obtenir un certificat d’urbanisme opérationnel
Bien que non obligatoire, il est vivement recommandé d’effectuer une demande à sa mairie d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document contient des informations importantes quant aux limites administratives et légales du projet de division foncière. Il permet ainsi au propriétaire de savoir ce qu’il peut faire ou non et lui éviter nombre de déconvenues au fur et à mesure que le projet avance. Pour pouvoir l’obtenir, il faut joindre à la demande un plan de situation locale du terrain, un plan classique du dit terrain et de ses bâtiments éventuels, et une lettre détaillée du projet.
Étape 2 : Le bornage du terrain
Toute division de terrains nécessite l’intervention d’un géomètre et celle-ci est même obligatoire lorsque le projet de céder une parcelle débouche sur une construction. En référence à l’Article 1er de la loi du 7 mai 1946, le géomètre expert « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelques formes que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière.» Le géomètre procède donc à un plan de bornage permettant de délimiter les nouvelles limites du terrain. Il divisera le terrain en fonction de la réglementation applicable : emprise au sol, alignement par rapport à la voie publique, distances entre les constructions.
Étape 3 : La déclaration préalable de division d’un terrain
Étape clé de la division d’un terrain foncier, le propriétaire doit effectuer une déclaration préalable de division à sa mairie, notamment lorsque la division débouche sur une construction ou un aménagement. La décision de la mairie relative à la déclaration préalable de division arrive environ un à deux mois après la demande.
- Divisions multiples, vente en lots et constructions
En cas de divisions parcellaires dans le but que les nouveaux acquéreurs y construisent par leur propre chef des maisons individuelles, le propriétaire doit déposer une Déclaration Préalable Valant Lotissement à la mairie. Il est important de noter que la comparaison avec la construction d’un lotissement s’arrête à la vente en lot et que le propriétaire procédant à la division et à la vente ne partage pas les mêmes responsabilités et obligations qu’un lotisseur habituel. - Division parcellaire pour construction de lotissement
A partir du moment où un propriétaire décide de diviser son terrain pour y faire construire un lotissement et qu’il est en charge de la construction, il doit demander un permis de construire et d’aménager auprès de sa mairie.
Une fois toutes ces étapes respectées et les autorisations données, la division peut être alors officiellement effectuée.
