Lors d’un projet de construction, il se peut que l’on veuille regrouper les terrains de tout un voisinage afin d’en accroître la superficie et la rentabilité. Dans un cadre comme celui-là, un promoteur immobilier est souvent appelé à l’initiative du porteur du projet. Ce dernier peut être un propriétaire particulier, une mairie, ou encore une association. Selon le projet immobilier envisagé, il est donc parfois nécessaire d’essayer regroupement des terrains des voisins de proximité immédiate. Comment cela se passe-t-il ? Quelles sont les étapes à suivre ?
Qu’est-ce qu’un promoteur immobilier ?
Tout d’abord, avant de se pencher plus en détail sur le sujet, il est indispensable de comprendre ce qu’est un promoteur immobilier. Si l’on se réfère à la définition que donne la Fédération des Promoteurs Constructeurs, un promoteur est une “personne physique ou morale qui prend l’initiative de réalisations immobilières de façon habituelle, et qui, dans le cadre d’une organisation permanente, assure la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l’étude, l’exécution et la mise à disposition des usagers des programmes à réaliser.” Il est mandaté par un client dit “maître d’ouvrage” et doit suivre un protocole précis. Celui-ci est généralement composé de quatre missions distinctes et successives lors de la construction :
- la conception
- l’organisation
- la réalisation
- la commercialisation
Le promoteur immobilier est donc un professionnel du monde de la construction immobilière qui se charge de trouver un terrain à bâtir et de construire une ou des demeures en fonction des besoins et des attentes de son client. Dans le cadre d’un projet nécessitant une superficie plus grande que celle à disposition et demandant donc de remembrer des terrains voisins, le promoteur devra obligatoirement faire appel à un géomètre-expert. Effectivement, à travers différents procédés, celui-ci pourra définir combien d’espace est suffisant pour que le projet voit le jour et quels terrains doivent être requis pour obtenir cet espace. Une fois la mission accomplie, c’est au promoteur immobilier de contacter les propriétaires des parcelles en question.
Convaincre les voisins de vendre leur terrain
Peu importe par qui le promoteur a été contacté et engagé, tout projet donnant lieu à un regroupement de terrains nécessite automatiquement des discussions et des négociations. Il est compliqué voir impossible de remembrer des terrains voisins sans l’accord préalable de leurs propriétaires respectifs. C’est pourquoi, la première étape d’un remembrement de terres consiste à se réunir et à discuter du projet dans son ensemble, des conditions de vente et autres détails essentiels à tout accord. En effet, c’est lors de ce moment qu’est marchandé par exemple le prix de revente, les délais de départ ou encore les frais engendrés.
Il se peut également que certains propriétaires ne voient pas d’un bon œil le projet en cours ; soit parce qu’ils ne souhaitent tout simplement pas vendre ou bien car ils n’en apprécient pas le caractère social, écologique ou économique. Il faut alors dans ces cas là essayer de les convaincre du bien-fondé de celui-ci. Il est à noter que le propriétaire d’un terrain n’a aucune obligation d’accepter le compromis de vente s’il ne le désire pas. En somme, les négociations peuvent durer longtemps, pouvant même aller jusqu’à la procédure judiciaire et constituent une phase cruciale du projet immobilier émergent.
Le regroupement des terrains des voisins
Le remembrement des parcelles commencent donc lorsque tous terrains nécessaires au projet peuvent être achetés et donc que les voisins incluent dans le projet ont donné leur accord, ou à défaut, lorsqu’une solution convenable a été trouvée. Le regroupement des terrains voisins signifie que plusieurs parcelles vont être assemblés pour n’en former plus qu’une. Ainsi verra le jour un terrain à la superficie vaste qui pourra accueillir le projet immobilier adopté.
Bien entendu, le remembrement ne peut se faire n’importe comment d’où l’importance du promoteur immobilier et du géomètre-expert. Il n’y a pas de procédure particulière à effectuer. Le géomètre ou le promoteur se charge simplement de donner à la mairie du lieu où s’effectue le projet, le nouveau plan cadastral du terrain afin qu’il soit enregistré au cadastre. De plus, il devra fournir sans faute un permis d’aménager indispensable dans le cas d’un remembrement. Le regroupement de terrains s’effectue lui de la même manière qu’une cession classique. Une fois les ventes effectuées, les documents transmis en mairie et les anciens propriétaires partis, le promoteur pourra dès lors commencer les travaux nécessaires à la construction.
Que faire en cas de litige ?
Même si des discussions ont eu lieu entre les propriétaires et le promoteur immobilier, il se peut que des conflits apparaissent, le plus souvent après coup. Les raisons peuvent être diverses : mauvais calcul lors du bornage du terrain, morceau de terre supplémentaire réquisitionné sans accord préalable du tenant, conflit entre les propriétaires d’un même terrain, héritage, etc. Il n’est pas si rare que des litiges soient mis en avant. C’est pourquoi, il existe des lois a ce propos et les recours sont possibles.
Bien entendu, pour gagner il faut que le dossier soit solide et que le litige soit justifié et justifiable. Ainsi, l’article L123-16 du code rural stipule qu’un recours est possible dans les 5 ans suivant la clôture du remembrement. Selon les cas, il faudra se rapprocher du conseil départemental ou du tribunal administratif. Les recours se font généralement toujours sous la compétence d’un juge administratif. Il ne faut pas hésiter à contacter au préalable un avocat expert dans ce domaine afin d’être guidé au mieux.
